Jak wycenić nieruchomość, aby ocenić jej potencjał? Czym kierować się przy wycenie nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości wbrew pozorom nie jest prostym zadaniem i bez niezbędnej wiedzy oraz doświadczenia może okazać się bardzo ryzykownym przedsięwzięciem. Jednym z kluczowych etapów tego procesu jest ustalenie ceny sprzedażowej nieruchomości oraz oszacowanie jej realnej wartości. Jak zrobić to prawidłowo i czy musimy korzystać w tym celu z usług rzeczoznawcy majątkowego? Czy można wyceniać nieruchomość samodzielnie?

Wycena nieruchomości – na czym polega i kiedy jest potrzebna?

Wycena nieruchomości to proces, który pozwala na określenie wartości nieruchomości – lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub działki. Konieczne jest wówczas ustalenie rynkowej wartości nieruchomości, a także jej wartości odtworzeniowej oraz katastralnej. W czynności te zaangażowany jest z reguły rzeczoznawca majątkowy, który posiada państwowe uprawnienia zawodowe, a także ukończył studia z zakresu wyceny nieruchomości.

Podczas szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca przygotowuje operat szacunkowy, który zawiera przede wszystkim stan prawny danej nieruchomości, jej stan techniczno-użytkowy, jak również stan otoczenia oraz zagospodarowania. Taki dokument jest zazwyczaj opracowywany, gdy wycena nieruchomości jest potrzebna dla banku (np. w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny) lub dla sądu, jeżeli uczestniczymy w sprawie związanej z podziałem majątku lub egzekucją komorniczą. Musimy jednak pamiętać, że takie rozwiązanie jest dosyć drogie, w związku z czym coraz więcej szuka alternatywnych opcji wyceny nieruchomości.

Chcąc wycenić nieruchomość, możemy skorzystać również ze wsparcia profesjonalnej agencji nieruchomości, która posiada spore doświadczenie na lokalnym rynku nieruchomości i ma dostęp do systemów transakcyjnych. Agenci nieruchomości dobrze orientują się w trendach rynkowych, dzięki czemu są w stanie dokonać rzetelnej wyceny naszego lokalu. W tym przypadku również musimy się liczyć z dodatkowym kosztem, który wynosi z reguły 2-5% prowizji od ceny transakcyjnej nieruchomości.

Samodzielna wycena nieruchomości – czy to się opłaca?

W sytuacji, gdy wycena nieruchomości nie jest nam potrzebna do celów urzędowych, możemy spróbować dokonać jej samodzielnie, np. korzystając z dostępnych w Internecie kalkulatorów wyceny ofertowej nieruchomości. Musimy wówczas pamiętać o tym, że cena ofertowa domu lub mieszkania powinna być uzależniona przede wszystkim od cech naszej nieruchomości oraz aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Wśród głównych czynników, które należy uwzględnić podczas wyceny nieruchomości, wymienić należy:

• stan techniczny danego lokalu;
• lokalizację;
• powierzchnię;
• wyposażenie.

Nie możemy zapomnieć również o dodatkowych aspektach, które mają wpływ na ostateczną wartość nieruchomości, jak np. położenie w pobliżu ruchliwej ulicy (mocno obniża wartość lokalu) oraz niedawno przeprowadzony remont, który może przyczynić się do podniesienia ceny ofertowej nieruchomości.

Na co uważać podczas wyceny nieruchomości?

Wycena nieruchomości jest czynnością, podczas której nie możemy kierować się emocjami i bazować wyłącznie na naszych indywidualnych przekonaniach. Do całego procesu związanego ze sprzedażą nieruchomości należy podejść rozsądnie i unikać takich błędów jak:

• pośpiech – nie bez powodu mówi się, że pośpiech jest złym doradcą. W wielu sytuacjach sprzedaż nieruchomości jest związana z nagłą potrzebą zdobycia gotówki, w związku z czym właściciele często zawyżają jej cenę. Z czasem, gdy nie udaje im się jej sprzedać, zaczynają stopniowo obniżać wartość nieruchomości, przez co sprzedaż staje się zupełnie nieopłacalna;
• kierowanie się historycznymi cenami nieruchomości – to, że nasz dom lub mieszkanie kosztowało mniej 10 lat temu, nie oznacza, że dziś jego wartość będzie taka sama. Musimy bowiem uwzględnić tu stan techniczny lokalu, jego lokalizację oraz inne czynniki, które wpływają na wartość nieruchomości;
• ustalanie wartości na podstawie cen podażowych na portalach z nieruchomościami – informacje te wskazują jedynie, za ile sprzedający chcieli sprzedać swoje nieruchomości, jednak nie informują, za ile ostatecznie zostały one sprzedane.

Jak widać, dobra wycena nieruchomości jest jednym z najważniejszych kroków w procesie sprzedażowym. W związku z tym warto podejść do tego etapu bez emocji lub zdecydować się na powierzenie tego typu czynności specjalistom z branży nieruchomości.

Zdjęcie: materiał Klienta.